四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”,到此次的“改善优质头部房企资产负债表”,同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容,可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来,接下来,地产金融支持性政策将在多维度快速展开,一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企,使其迎来弹性扩表的机会;另一方面,资本市场将更好地发挥资源配置功能,“改善优质房企经营性和融资性现金流”,既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流,也要恢复企业内生造血能力,稳住经营性现金流,最终实现保优质主体的目标。笔者认为,会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。
举措之一是“资产激活”,这与保交楼行动目标一致,主要针对出险房企及潜在出险房企,助其盘活资产,回归正常经营。具体而言,一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工;二当支持对房企间项目收并购,引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度;三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业,释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。
举措之二是“负债接续”,这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致,主要缓解未出险房企短期还债压力,防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约,以新债换旧债以及合理展期,给予房企“以时间换空间”的机会。
举措之三是“权益补充”即股权融资支持,这是改善优质房企资产负债表的最有效手段,也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三,一是没有债务利息,融资成本低;二是不会新增有息债务,剔除预收账款后的资产负债率不会提升,避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路,为行业高质量发展夯实基础;三是股权融资直接拉升权益资本,能优化资产负债结构,引新股东入局后,若资源能与房企现有业务整合发展,可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。
举措之四是“预期提升”,这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承,是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资,目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态,预计需求端利好政策还将进一步释放,尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面,使其成为楼市销售的新生力军。交易增加,企业资金状况得到改善,交付的项目逐步增多,购房者消除担忧,市场有望联动好转,实现良性循环。
当然,改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是,积弊已久的“旧三高”时代已经远去,“第三支箭”落地的广度和力度不断提升,随着居住消费需求不断升级,房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。
浙江省温州市推动退役军人走进中小学校任教******
本报讯蒋岩云报道:12月6日,浙江省温州市《关于新时代促进优秀退役军人到中小学任教、加强国防教育实施方案(试行)》通过相关审议程序,开始施行。《方案》锚定“兵教师”培养和青少年国防教育两大主题,提出实施退役军人教师培养、畅通退役军人任教发展通道等举措,以制度化形式促进优秀退役军人到中小学任教。
6月,退役军人事务部、教育部、人力资源社会保障部联合印发《关于促进优秀退役军人到中小学任教的意见》,明确“支持退役军人到中小学任教,各地在制订中小学教师招聘计划时,可面向退役军人单列计划”。9月,《关于加强和改进新时代全民国防教育工作的意见》提出“探索建立军人、退役军人担任青少年国防教育辅导员制度”。据此,温州市在数次征求市教育局、市委编办、市人力资源和社会保障局及驻军部队单位意见的基础上,出台具有当地特色的实施方案。方案明确提出“依托温州大学加强退役军人师范技能培训,将职业技能培训经费优先用于退役军人师范类专业培训;各区县在制订中小学教师招聘计划时,将退役军人单列;建立军人、退役军人担任国防教育辅导员制度,每个学校配备1名以上专兼职国防教育辅导员,每年举办不少于1次国防教育实践活动”等。
温州市退役军人事务局领导告诉笔者,近几年,温州退役士兵中大学生比例已达90%以上,不少退役军人在各行各业表现优异。前期该市已在温州市滨海高级中学(民办学校)开展试点,面向退役军人招聘4名驻校军事教官,组建“军事教导室”开展教学工作。几个月来,在促进学校管理、学生素养提升等方面效果初显,受到了师生、家长的欢迎。此次《方案》的出台为优秀退役军人从教铺设了一条绿色通道。可以预见,未来将会有越来越多优秀退役军人走进校园、走上讲台。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)